La evolución del precio de la vivienda en San Sebastián ha sido una historia de constante ascenso, marcada por una combinación de escasa oferta, atractivo geográfico y una demanda sostenida que ha convertido a la ciudad en uno de los mercados inmobiliarios más tensionados de España. Durante los últimos años, Donostia ha registrado máximos históricos que reflejan no sólo su condición de capital turística y cultural, sino también la complejidad de su tejido residencial, con barrios muy caros y apenas espacio para crecer.
Según los datos más recientes, el metro cuadrado en San Sebastián se ha disparado. En agosto de 2025, el precio medio de venta alcanzó los 6.283 €/m², un nivel nunca visto antes en la ciudad. Esa cifra deja claro que San Sebastián no solo lidera los precios en Guipúzcoa, sino que se posiciona entre las ciudades más caras de todo el país.
Este aumento no es un fenómeno aislado: datos del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) muestran que en el segundo trimestre de 2025 el precio por metro cuadrado ha crecido, acumulando un incremento interanual que pone en evidencia la presión constante sobre el mercado inmobiliario de la ciudad. Además, el precio medio por vivienda también ha escalado según estadísticas del Gobierno vasco, lo que apunta a una subida generalizada en todos los segmentos del mercado.
Esta escalada responde a varios factores y es que, por un lado, San Sebastián sufre una limitación importante de suelo urbanizable: la geografía costera y montañosa impide una expansión fácil, de modo que la oferta se restringe, mientras que, al mismo tiempo, la demanda no solo proviene de residentes, sino también de compradores que buscan vivienda de segunda residencia, lo que añade tensión adicional. A esto se suma una construcción nueva insuficiente para absorber por completo las necesidades del mercado, situación que ya se refleja en el descenso de viviendas terminadas en algunos trimestres.
A nivel distrital, la disparidad es notable y contribuye a explicar la fuerte subida de precios. Mientras que zonas muy céntricas o de alto prestigio como Miraconcha o el Antiguo superan los 8.000 €/m², barrios periféricos como Altza-Bidebieta se sitúan en torno a los 3.840 €/m², según informes recientes. Esta fragmentación del mercado hace que no todas las viviendas aumenten al mismo ritmo, aunque la tendencia general empuja hacia arriba.
Otro dato relevante es la tasa de crecimiento sostenido que ha experimentado Donostia en una década. El mercado no ha tenido episodios prolongados de caída, sino que acumula subidas prácticamente continuas. La última década se ha caracterizado por un escenario alcista que se ha intensificado en los últimos trimestres, según coinciden analistas y agentes inmobiliarios.
En cuanto al alquiler, los comerciales de Areizaga nos cuentan que también ha habido una presión notable: el precio medio de alquiler ha subido de manera significativa, sobre todo en viviendas de tamaño medio. Por ejemplo, para pisos de entre 60 y 90 m², el alquiler ronda los 1.551 €/mes según datos recientes, con incrementos relevantes respecto a periodos anteriores. Esta escalada pone en evidencia que la vivienda en San Sebastián es no solo cara para comprar, sino también para arrendar, lo que puede dificultar el acceso a muchos hogares.
Esta evolución no ha pasado desapercibida por las autoridades. San Sebastián ha sido declarada “zona de mercado residencial tensionado”, una figura que pretende corregir las disfunciones inmobiliarias y ampliar la oferta de vivienda asequible. Esa designación refleja la gravedad de la situación: precios muy altos, poca vivienda nueva y una presión brutal sobre la demanda, especialmente para aquellos que no pueden permitirse pagar los valores más elevados por metro cuadrado.
¿Cómo evolucionan los precios en otras zonas de Euskadi?
En el resto de Euskadi, los precios de la vivienda también están subiendo, pero lo hacen con diferencias significativas entre las tres provincias (Álava, Bizkaia y Gipuzkoa), y según el tipo de vivienda (nueva o de segunda mano).
En Gipuzkoa, los precios son los más elevados de la comunidad autónoma y están experimentando una fuerte presión. Según los datos del Colegio de Registradores para el primer trimestre de 2025, el precio medio por metro cuadrado alcanza los 3.662 €/m², con un incremento interanual del 5,3 %. Además, la vivienda nueva se disparó en 2024 en Gipuzkoa: subió cerca de un 19,2 %, llegando a aproximadamente 4.027 €/m². Este impulso es muy notable y refuerza la posición de Gipuzkoa como la zona residencial más cara de Euskadi.
Por el contrario, en Bizkaia la subida es más moderada. Para vivienda libre, los datos del Colegio de Registradores sitúan el precio medio en 2.914 €/m² en el primer trimestre de 2025, con un aumento interanual del 3,2 %. Aunque hay crecimiento, no es tan acelerado como en Gipuzkoa. En cuanto al alquiler, los precios también suben: según la Cadena SER, en 2024 el metro cuadrado de alquiler en Bizkaia aumentó un 10 %, alcanzando una cifra media de 16,26 €/m² al mes.
En Álava, la evolución es algo más contenida en términos de precio por metro cuadrado, aunque también varía según la tipología. Los datos del Colegio de Registradores para el primer trimestre de 2025 indican un precio medio de 2.321 €/m² para vivienda en general, con una variación interanual muy pequeña, de alrededor del 0,4 %. Además, para vivienda nueva, según los mismos registros, en algunos trimestres se han observado caídas interanuales: por ejemplo, en 2024 la vivienda nueva en Álava bajó un 13,6 %, según estadísticas citadas por medios locales.
Desde la perspectiva del mercado general (no sólo nueva), los precios medios por vivienda también reflejan estas diferencias territoriales. En un informe del tercer trimestre de 2024, el precio medio de una vivienda en Euskadi era de 250.277 €, con Gipuzkoa como la provincia con mayor importe medio (283.926 €), seguida por Bizkaia (237.376 €) y Álava (220.454 €).
