¿Tienes un apartamento de inversión que quieres evaluar? El alquiler de viviendas va en aumento y parece que los propios interesados deberían, literalmente, llamar a su puerta. Pero la pregunta del millón sigue siendo: ¿cómo elegir un inquilino confiable, proteger su propiedad y alquilar a un precio decente? Te aconsejamos qué debe tener en cuenta antes de poner su apartamento en el mercado inmobiliario y entregar las llaves.
1) Piensa a quién te diriges
Un paso que muchos propietarios olvidan es pensar en su inquilino ideal. Los apartamentos más grandes son adecuados para familias con niños o para pisos de estudiantes. Los apartamentos más pequeños y asequibles, por otro lado, están dirigidos a parejas o individuos más jóvenes. Vale la pena saber a quién busca en su apartamento, ya que afectará a la fijación del precio y al posible (des) amueblamiento del apartamento. Mientras que los estudiantes apreciarán inmediatamente un alquiler amueblado de forma funcional y sin necesidad de inversión, las familias que buscan una vivienda a largo plazo estarán encantadas de adaptar el interior a su gusto. Especialmente en el caso de alquileres compartidos con mayores fluctuaciones, en lugar de muebles de la gama «familiar plateada», prefiere un diseño de consumo más económico, en el que se pueda tolerar un mayor desgaste y una posible sustitución rápida.
2) Preparar el apartamento y documentar su estado
El estado del apartamento depende de cuánto alquiler puedas pedir y del tipo de personas que atraerás. Vale la pena invertir al menos en modificaciones básicas que harán que su espacio luzca limpio y ordenado. Pintar habitaciones, pisos bien mantenidos o artículos sanitarios nuevos le costarán decenas de miles menos, pero se lo devolverán con un alquiler más alto. No olvides documentar cuidadosamente el estado en el que entrega el apartamento. Registra el número de muebles y equipos, así como de aparatos electrónicos. La información, incluidas las fotografías, suele formar parte del contrato de alquiler o del protocolo de entrega. No olvides el estado de los medidores. Haz inspeccionar los aparatos eléctricos y de gas, o caldera y tener la documentación de esta inspección lista para que el inquilino la inspeccione. Si alquilas a través de una inmobiliaria, no escondas nada e informa sobre los posibles defectos que tenga el piso.
3) La presentación y publicidad adecuadas son clave
El mercado se ha vuelto muy profesional, por lo que ahora son imprescindibles fotografías atractivas y descripciones detalladas. Un agente inmobiliario puede ayudarte con esto directamente. También existen servicios de recorridos en vídeo que acelerarán la búsqueda de un inquilino adecuado. Al tratar con un agente inmobiliario, también evitas agotar la comunicación telefónica y por correo electrónico con decenas de interesados. Ni siquiera te costará nada: en España se paga una comisión por la gestión del alquiler, incluidas las actividades normales de marketing del inquilino.
4) La fijación del precio determina la calidad de las ofertas
¿Cómo determinar el precio de mercado del alquiler? Con una distribución y una ubicación similares, usted mismo puede realizar una encuesta sencilla en los portales inmobiliarios para ver cómo evolucionan los alquileres. El precio también se ve influenciado por el estado técnico de la propiedad (antes o después de la reconstrucción), los muebles y electrodomésticos (lavadora, lavavajillas, secadora), la plaza de aparcamiento o el suelo. Puede basar el monto de los anticipos de servicios en la hoja de registro. Está determinado no sólo por el tamaño del apartamento sino también por el número de personas .quién ocupará el apartamento.
«No caigas en la trampa de alquilar a un precio demasiado bajo. En lugar del efecto esperado de una transacción rápida, lo que se consigue es atraer a morosos e interesados con moralidad de pago problemática», señalan los expertos inmobiliarios de Inmosuma. «Estaremos encantados de ayudarle individualmente a fijar el alquiler. No sólo nos basamos en los mapas de precios que tenemos a nuestra disposición, sino que también podemos evaluar cómo el estado real de su apartamento y la situación actual del mercado se traducen en el precio óptimo», añaden.
Está adquiriendo importancia una cuidadosa selección de las partes interesadas. Solicita una confirmación de empleo, una recomendación del propietario anterior o un extracto del registro bancario y del Registro Central de Deudores.
5) El contrato de arrendamiento es como un escudo protector
Un contrato de arrendamiento bien redactado le ahorrará muchas preocupaciones y dinero. No descargues patrones genéricos de Internet, que a menudo están desactualizados y son inexactos. Si deseas iniciar el contrato de arrendamiento tú mismo y no utilizar un agente inmobiliario, el contrato siempre debe ser revisado por un abogado. Ésta es la única manera de evitar problemas.
Un contrato bien redactado te protegerá como un escudo contra los delincuentes y protegerá plenamente tus derechos, especialmente cuando surjan problemas.
Cláusulas recomendadas que debes tener en cuenta en tu contrato:
- Duración por un período fijo, generalmente de 1 año.
- Monto del alquiler, forma y fecha de pago (normalmente a final de mes con antelación para el siguiente periodo).
- Monto y forma de pago del depósito (normalmente 2 meses de alquiler).
- Definición del monto de los anticipos + a quién se suscribirán los contratos de energía.
- La cláusula de inflación, es decir la provisión de alquiler regular aumenta en la cantidad de inflación.
- Seguro de responsabilidad del inquilino y seguro de hogar para complementar su seguro de hogar.
- El número máximo de personas (proporcional al tamaño del apartamento) que se alojarán aquí.
- Frecuencia de las visitas de inspección al apartamento (normalmente 2 veces al año).