Observar la economía nacional lleva a error. Resulta tan confuso como sorprendente comprobar cómo España avanza en cuestión de economía, cuando los salarios son tan precarios como el empleo. El IBEX en máximos históricos, la vivienda con precios desorbitados y las personas, sin saber dónde meterse por no poder acceder a viviendas dignas y hacer frente a la hipoteca o el pago del alquiler.
Los precios en alimentación por las nubes y los servicios poco accesibles para el ciudadano medio. Toda esta paradoja, resulta incomprensible. Sin embargo, la asignatura pendiente, la encontramos en el mercado inmobiliario, puesto que tener una vivienda, resulta tan indispensable como llenar la nevera y poder llegar a fin de mes.
Hace unos meses, el mercado inmobiliario, confirmaba encontrarse en plena fase de expansión. La demanda se había reactivado en el año anterior, consolidando las compraventas registradas con un aumento de casi el veinte por cien. Este aparente dinamismo, se explica por la mejora sufrida en las condiciones de financiación, el supuesto aumento del poder adquisitivo y el claro crecimiento demográfico. Al menos así lo sostienen los informes del sector.
En lo relativo a la oferta, el sector de la construcción, en permanente crisis desde hace unos años, empieza a mostrar signos de recuperación, con el consiguiente aumento del consumo de cemento y materiales y el empleo en el sector. Lo que supone una reducción en la temporalidad laboral desde que se produjo la reforma en el año dos mil veintiuno. Durante los últimos meses, han sido visadas más de ciento treinta mil viviendas de obra nueva, lo que supone un incremento del trece por ciento. Aunque todavía no se puede decir que el nivel sea suficiente para equilibrar el mercado, por lo que el déficit sigue creciendo. Otra nueva paradoja.
Un déficit que no se recupera
Si hablamos con los profesionales del sector de VIP House, dedicados a la venta de inmuebles personalizados, nos explican que el déficit acumulado en los últimos años es uno de los factores que determinan y explican la presión ejercida sobre el precio. Lo que, por otro lado, sigue acelerándose y dificultando el acceso a la vivienda, sobre todo en aquellas zonas en las cuales la demanda es mayor. De manera que el precio de la vivienda supera máximos desde el dos mil siete, si se habla en términos nominales, aunque se encuentra por debajo en términos reales. Algunos indicadores, detectan señales de sobrevaloración en el mercado inmobiliario, según las estimaciones del Banco de España y el Banco Central Europeo, quienes sitúan el precio entre un ocho y diez por ciento por encima del nivel correspondiente.
Cabe recordar que, dentro del contexto actual, nos encontramos en una situación muy diferente, a la derivada del boom de principios de siglo. La situación financiera de los hogares, el sector de la construcción y promotor, así como el sistema financiero en general, se considera más sólido, por lo que los riesgos de que se genere una corrección brusca de los precios inmobiliarios, están contenidos y resulta poco factible. No obstante, existen todavía algunos desequilibrios que persisten, por lo que es necesario prestarles atención.
El déficit acumulado en los últimos años, genera tensión en los precios, sobre todo en las zonas en las que se produce una mayor demanda, algo que ya hemos comentado. Se estima que entre dos mil veintiuno y veinticuatro, el déficit acumulado oscila entre el medio millón y los tres cuartos de viviendas. Lo que equivale a un 3-4% del parque inmobiliario principal. Cerca de la mitad del citado déficit, se ha cubierto debido a que se han convertido en principales, las viviendas secundarias, puesto que la construcción de nuevas viviendas ha sido inferior a la creación de los hogares.
Dentro del informe sectorial, se analiza la correlación existente entre el déficit y el crecimiento del precio de la vivienda. Correlación bastante significativa, puesto que se calcula que el déficit que se acumula, puede explicar hasta el treinta y nueve por cien del encarecimiento que se ha venido observando durante ese periodo. Esto matiza y subraya la urgente necesidad de que sea reactivada la promoción residencial, de manera que se pueda mitigar la presión existente sobre el precio de la vivienda.
A nivel territorial, el déficit se concentra en las provincias donde existe mayor presión a nivel demográfico y turístico. Ciudades como Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia y Málaga, son algunas de ellas, mientras que en la España vaciada, el déficit es notablemente inferior. Esta disparidad a nivel territorial se ve reflejada en la evolución que sufren los precios, siendo más acusado el aumento en las zonas donde el déficit, es mayor.
Otro factor relevante es la demanda extranjera. En el último año, aproximadamente el dieciocho por ciento de las viviendas, ha sido adquirido por ciudadanos de nacionalidad extranjera, lo que supone más de ciento treinta mil compraventas. Conformando otro máximo histórico. Más de la mitad de dichas compras, son realizadas por extranjeros residentes, siendo el porcentaje restante realizado por los no residentes. El perfil del comprador residente ha cambiado, mostrando mayor diversidad de nacionalidades, junto a un creciente interés por diferentes ubicaciones.
Las provincias pertenecientes al arco mediterráneo y los archipiélagos, concentran a la mayor parte de la citada demanda, aunque han surgido nuevos focos en zonas menos tradicionales. El comprador extranjero no residente, suele disponer de mayor poder adquisitivo, lo que se traduce en un precio medio más elevado y preferencias por propiedades correspondientes a la gama media-alta o alta. Esta tendencia influye de forma directa en la evolución del mercado, reforzando la presión sobre el precio.
Atrapados en los impuestos
Por otro lado, comprar una vivienda, implica pagar hasta un veinticinco por ciento más, solo por los impuestos. Una carga que suma más de cincuenta mil millones al año. Este coste, oculto, afecta de forma especial a jóvenes y vivienda asequible, puesto que se encarece el acceso a la vivienda y ralentiza la emancipación.
Comprarse una casa y, con casa, decimos piso, apartamento o chalet, implica más que el pago que marca el contrato que se firma ante el notario. Los estudios más recientes, revelan que hasta el veinticinco por ciento del valor final, corresponde a los impuestos, como hemos comentado. Este porcentaje no se limita a lo que un comprador ve cuando firma el contrato. Se trata de una carga que se distribuye a lo largo de todo el proceso, que, abarca desde la construcción hasta la escritura. Impuestos como el IVA, el ITP, el ICIO o el AJD, que a muchos ni les suenan, se repiten en varias ocasiones, inflando el coste final sin que el comprador, se percate. La consecuencia es muy clara: de cada cuatro euros que se pagan, uno no queda reflejado en el valor real del inmueble.
Esta fiscalidad no es neutral; penaliza de forma especial a la vivienda protegida y la primera compra. Lo que eleva el precio de la entrada y retrasa el ahorro previo que se tiene que realizar, para poder acceder a un préstamo hipotecario. Los entendidos, aseguran que los jóvenes se encuentran atrapados en los alquileres caros, debido a que no es posible asumir los costes de la compra. Algo que vemos todos, aunque no seamos profesionales.
A todo esto, hay que añadir la presión fiscal sobre los promotores, puesto que desincentiva la construcción de nuevos inmuebles. Algo que afecta de forma directa a la oferta y, por lo tanto, al mercado en general. Las rebajas puntuales de impuestos que reciben algunos colectivos, son útiles pero insuficientes, salvo que se acompañen de medidas estructurales.
Son muchos los expertos que coinciden en la urgencia de hacer una revisión relativa a la fiscalidad en nuestro país. Las propuestas más concretas, incluyen la reducción del IVA y el ITP en la primera compra, así como la racionalización de los impuestos municipales, como son las tasas y licencias de obra. Además de replantear figuras que no hacen más que distorsionar el mercado, como el AJD o el impuesto sobre el patrimonio.
A esto, añadir que debe existir diferencia fiscal entre la vivienda habitual, la primera compra, la vivienda asequible y las segundas residencias. Con lo que se podría mejorar el acceso a la vivienda, sin que se vea comprometida la recaudación. A modo de ejemplo, se pueden poner topes de renta para aplicar rebajas fiscales o diseñar incentivos específicos a los promotores. De manera que se pudiera abrir una ventana, para que entrar en el mercado inmobiliario y acceder a una vivienda, no sea un lujo reservado a una minoría.
Reducir la carga fiscal no implica renunciar a los ingresos públicos. Supone ordenar un sistema complejo y desigual, además de opaco como el que tenemos. Cada impuesto gravado a la vivienda, supone un lastre que ralentiza la movilidad social, retrasa la emancipación y encarece injusta e innecesariamente, la vida.
En definitiva, lo ideal sería reformar este tipo de políticas a las que estamos sometidos. No se trata de una cuestión meramente económica. Se trata de equidad, planificación social y derechos. La vivienda no tiene que ser un privilegio para algunos; debe ser un derecho accesible a todos. Menos impuestos, menos costes y más facilidades.
