Seguro que, como yo, llevas mucho tiempo intentando alquilar sin muchos resultados. Entre el precio del alquiler, los exorbitados requisitos que piden y el sueldo (que nunca sube), estamos atados de pies y manos a quedarnos estancados sin poder avanzar.

No sé si te habrá pasado alguna vez que, al intentar alquilar, no has podido porque la propiedad estaba en proindiviso.

Voy a explicarte todo sobre el tema por si te sucede en alguna ocasión.

Imagínate esta situación

Heredas una casa junto a tus hermanos, primos o incluso con personas con las que no tienes mucha relación, en realidad. Tal vez incluso compraste una propiedad con un socio o expareja y, por cosas de la vida, ahora no podéis llegar a poneros de acuerdo en qué hacer con ella.

Esta situación se llama proindiviso o copropiedad, y, aunque suene a término legal rebuscado… en realidad es algo muy común.

Pero aquí viene la gran pregunta: ¿puedes alquilar una propiedad en proindiviso sin el consentimiento de todos los copropietarios? La respuesta, como en casi todo lo legal, es «depende«.

Vamos a verlo paso a paso de una forma sencilla.

¿Qué es exactamente el proindiviso?

Deproindivisos Lex , un despacho de abogados expertos en proindivisos, nos explican con mucha paciencia, porque no sé demasiado de terminología legal, que “un proindiviso es una situación en la que varias personas son dueñas de un mismo bien (como una casa o un piso) sin que esté dividido físicamente. Legalmente, cada copropietario tiene una cuota abstracta (por ejemplo, 25 %, 50 %) sobre el total”.

Este tipo de situación suele darse por:

• Herencias: El caso más común. Una vivienda pasa a varios herederos y nadie sabe muy bien qué hacer con ella.
• Compras conjuntas: Amigos, parejas o socios que compraron juntos y luego han tomado caminos distintos.
• Divorcios o separaciones: Si una expareja no liquida los bienes, la casa sigue siendo de ambos.

El problema del proindiviso es que, en muchas ocasiones, los propietarios no se ponen de acuerdo sobre qué hacer con la propiedad. Algunos quieren vender, otros quieren quedársela y otros, simplemente, prefieren alquilarla para sacar algo de rentabilidad.

Y ahí empieza el lío.

Entonces, ¿se puede alquilar una propiedad en proindiviso sin el consentimiento de todos?

Lo primero que hay que dejar claro es que, según la ley, para alquilar una propiedad en proindiviso es necesario el consentimiento de todos los copropietarios. Es decir, si la casa es de cuatro hermanos y uno solo quiere alquilarla, no puede hacerlo sin el permiso de los otros tres.

Pero claro, la vida real no es tan sencilla y muchas veces se dan casos donde alguien decide alquilar «por su cuenta». ¿Qué pasa entonces?

Veámolos más legalmente

Deproindivisos Lex hace inciso en que la ley (el Código Civil) dice que no puedes cambiar nada sin el consentimiento de los demás (Artículo 397). Esto incluye cosas como alquilar, si se considera un cambio en el uso de la vivienda. Además, para tomar decisiones sobre el uso y administración del inmueble, se necesita la mayoría de la propiedad de acuerdo (Artículo 398).

Pero, ojo, la mayoría no se cuenta por personas, sino por el porcentaje de propiedad.

• Por ejemplo, si hay tres dueños con un 33% cada uno, al menos dos deben estar de acuerdo para sumar un 66 %. Si alguien tiene el 60 % y los otros dos el 20 % cada uno, el del 60 % puede decidir por su cuenta.
• En cambio, si solo hay dos copropietarios al 50%, ninguno puede imponer su decisión porque no supera el 50 %. Si uno quiere alquilar y el otro no, se quedan bloqueados hasta llegar a un acuerdo o vender.

Por lo tanto, nos explican estos expertos, si compartes una propiedad, más vale llevarse bien y ponerse de acuerdo antes de hacer cambios importantes.

¿Qué pasa si alquilas sin permiso de los otros copropietarios?

Si decides alquilar una vivienda en proindiviso sin contar con los demás, pueden ocurrir varias cosas:

1. Los otros copropietarios pueden impugnar el alquiler: Si uno de los dueños se entera y no está de acuerdo, puede tomar medidas legales para anular el contrato de alquiler.
2. El inquilino podría ser desalojado: Si el contrato se firmó sin la aprobación de todos los dueños, los copropietarios pueden llevar el caso a un juez para que anule el alquiler.
3. Te podrían reclamar indemnización: Si el resto de propietarios considera que el alquiler les perjudica, podrían exigirte una compensación económica.
4. Si nadie dice nada, puede «colarse» el alquiler: A veces, si ningún copropietario se opone o si pasan muchos años, la situación podría mantenerse. Pero es arriesgado.

¿Y si solo alquilas tu parte de la propiedad?

Aquí hay un matiz interesante. Sí puedes alquilar tu parte de la propiedad, pero como en un proindiviso nadie tiene un trozo físico asignado, esto significa que el inquilino compartiría la casa con los otros copropietarios.

Imagina que heredas un piso con tu hermana y tú decides alquilar tu 50%. El inquilino podría mudarse al piso, pero compartiendo el espacio alquilado con tu hermana. ¿Cómodo? No mucho. ¿Legal? Sí, en teoría lo es.

Lo más probable es que los otros copropietarios se opongan o incluso tomen medidas para evitarlo. Y, si el inquilino se instala sin consentimiento de todos, podría haber problemas legales.

¿Cómo evitar problemas legales al alquilar una propiedad en proindiviso?

Si te encuentras en un proindiviso y estás considerando alquilar la propiedad, es fundamental que conozcas los riesgos y las estrategias para evitar problemas legales.

1. Negocia primero con los copropietarios (y deja constancia)

Antes de tomar cualquier decisión, intenta hablar con los demás dueños. En muchos casos, las personas se oponen simplemente por desconfianza o falta de información.

Algunos consejos para esta conversación:

• Explica los beneficios: Si la propiedad está vacía, alquilarla podría generar ingresos en lugar de ser una carga. Si ellos no quieren gestionar el alquiler, ofrécete a hacerlo a cambio de una parte menor de los ingresos.
• Propón diferentes opciones: Tal vez no estén de acuerdo con un alquiler a largo plazo, pero sí con un alquiler vacacional o temporal.
• Todo por escrito: Si llegan a un acuerdo verbal, envía un correo electrónico resumiendo lo pactado. Esto te servirá como prueba en caso de problemas futuros.

2. Formaliza un contrato privado entre copropietarios

Si logras el consentimiento de los demás dueños, es recomendable redactar un contrato privado antes de alquilar. Aunque no sea obligatorio, ayuda a evitar malentendidos.

Este contrato debe incluir:

• Quiénes están de acuerdo con el alquiler y en qué condiciones.
• Cómo se repartirán los ingresos.
• Qué sucede si alguien cambia de opinión.
• Responsabilidad ante posibles daños causados por el inquilino.

Este documento aporta seguridad a todas las partes y previene disputas.

3. ¿Y si los otros copropietarios no quieren alquilar?

Evita alquilar por tu cuenta, ya que podrían impugnar el contrato y exigirte una compensación.

En su lugar, considera estas opciones:

• Negociar la compra de sus partes: Si están dispuestos a venderte su porcentaje, podrías alquilar la propiedad sin depender de nadie.
• Proponer la venta total: A veces, vender la propiedad es la mejor solución para todos.
• Consultar con un abogado especializado: Un experto en proindivisos puede ayudarte a encontrar alternativas legales.

4. Cuidado con los inquilinos en estas situaciones

Si decides alquilar sin el permiso, el inquilino puede encontrarse en una situación delicada:

• Puede ser desalojado si los otros copropietarios impugnan el contrato.
• No tendrá seguridad jurídica, lo que podría dificultar el cobro del alquiler.
• Si el caso llega a juicio, el proceso puede ser largo y caro.

Un inquilino en una situación incierta puede terminar perjudicándote más de lo que imaginas.

5. ¿Qué hacer si el proindiviso se vuelve un problema sin salida?

Si la situación se mantiene bloqueada por años, quizás sea hora de buscar una solución definitiva.

• Extinción del proindiviso: Un juez puede ordenar la venta del inmueble y repartir el dinero entre los copropietarios.
• Venta de tu parte: Puedes vender tu porcentaje a un tercero o a los demás propietarios. Existen empresas que compran partes de proindivisos, aunque suelen pagar menos del valor de mercado.
• División del inmueble: En algunos casos, si el tipo de propiedad lo permite, se puede dividir legalmente para que cada propietario tenga una parte independiente.

¿Cómo solucionar el problema del proindiviso?

Hay varias opciones:

1. Negociar con los copropietarios: La solución más sencilla es llegar a un acuerdo. Tal vez si les ofreces parte de los ingresos del alquiler, acepten.
2. Vender tu parte: Puedes vender tu porcentaje de la propiedad a un tercero o a los otros copropietarios.
3. Repartir la propiedad: En algunos casos se puede dividir el inmueble (por ejemplo, si es un terreno o una casa grande con varias viviendas).
4. Solicitar la extinción del proindiviso: Esto significa pedir a un juez que obligue a vender la propiedad y repartir el dinero.
5. Recurrir a un abogado especializado: Si la cosa se pone fea, lo mejor es contar con un experto en proindivisos para saber cuáles son tus opciones.

Mejor prevenir que pelear

Si te encuentras en esta situación y no sabes qué hacer, lo ideal es consultar con abogados expertos en proindivisos, que te pueden asesorar sobre la mejor opción en tu caso.